"כל חודש אנו מעבירים לבעל הדירה סכום מכובד עבור השכירות, אז למה לא לשלם אותו על דירה משלנו?" שאלה שנשאלתי מאות פעמים.
בואו נבחן קודם כל את הרציונל בקניית הדירה. לפי תיאוריית הצרכים של מסלאו, הבית, נמצא במדרגה השניה, תחת קטגוריית "הביטחון", מה שמצביע על צורך בסיסי לקורת גג. נתעלם מכך שהפירמידה מאבדת קצת מהרלווטיות שלה עם כל דור ובקרוב תצטרך עדכון.
בנוסף, ההורים והחברה השפיעו עלינו רבות בנושא וכתוצאה, להיות בעלים של דירה מהווה אצלנו ציון דרך. מין פרס ניצחון לזה שעשינו משהו נכון, האמנם?
כללי המשחק בפן הכלכלי והחברתי השתנו עד ללא הכר מאז שדורות עברו רכשו לעצמם דירות. ההיפר אינפלציה בשנות ה-80 הכתיבה את הפחד מהלוואות והרוכשים גייסו הון עצמי גבוה לפני העיסקה. נטילת המשכנתה בד"כ עמדה על כשליש מעלות הדירה. מאז הכל השתנה, הריבית ירדה, מסלולי הריבית התרבו, הביטחון חזר והנה, כעת ניתן לקחת משכנתה במימון של 75% (ובמקרים מסוימים אף יותר) ממחיר הדירה.
אז החלטנו לקנות דירה, לשם כך, חסכנו הון עצמי – 25% מערך הדירה, באופן אוטומטי ניגשים לבנק לקחת משכנתה, כי רק ככה אפשר להגיע לחלום המיוחל. עצרו! האם חישבתם כמה זה עולה באמת? האם הבנתם את כל הסיכונים בנטילת הלוואה כה גדולה? חישבתם מה יהיה ההחזר החודשי במידה והריבית תעלה (והיא תעלה מתישהו)?
לקחתם משכנתה של 1,200,000 ש"ח ל30 שנה? חשוב להבין, שלא קניתם דירה, קניתם את האופציה להיות הבעלים של הנכס בעוד 30 שנים.
לפני שנעבור לדוגמה מספרית בואו נעשה יישור קו. תסבירו במילים שלכם מהי ריבית דריבית? אם לא עקבתם אחרי פוסטים הקודמים, הנה התזכורת כאן
כמה הנחות יסוד: כדי להקטין את המורכבות ולפשט את הנושא, לא אתייחס כאן לאינפלציה, התייקרות של שכר הדירה ותשואה של הנכס עצמו על פני השנים. לא אתייחס גם להוצאות של שיפוצים, תיקונים השפעות חיצוניות כמו משבר כלכלי או השפעות פוליטיות. כמו כן הריבית על ההלוואה תחושב באופן מאוד לקוני ולא נלקח בחשבון עליות המדד או הריבית במשק- שיגדילו בעצם את ההחזר החודשי לבנק.
וכעת למספרים, זוג חביב רוצים לקנות דירה בשווי של 1,500,000 ש"ח (יש מחירים כאלו מחוץ לתל אביב) ברשותם הון עצמי של 450,000 ש"ח (דהיינו 30%) הם ניגשו לבנק וקיבלו משכנתה של 1,050,000 ש"ח בריבית של 4% ל30 שנים (אמרנו לקוני, נשכח כרגע מהמסלולים). ההחזר החודשי של הזוג המאושר, יהיה ? 5013 ש"ח בחודש. כמה כסף יצטרך הזוג להחזיר בסוף התקופה? 1,804,629 ש" לבנק, שזה 754,629 ש"ח מעבר להלוואה המקורית! מטורף. רגע לא חישבנו את הביטוחים – שני ביטוחי חיים וביטוח מבנה, אלו הם חובה בלקיחת המשכנתה, יהוו כ 120 ש"ח לחודש. (מי שמצקצק ואומר שהסכום יורד בהתאם לקרן לאורך השנים, אגיד לכם שהגיל דווקא עולה והביטוח מתייקר) רק כדי לסבר את האוזן, אם תשקיעו 120 ש"ח בכל חודש במסלול עם תשואה של4% תקבלו אחרי 30 שנים יותר מ83,000 ש"ח!
ביקום מקביל עם אותם תנאי שוק הזוג החליט לא לקנות דירה, אלא להשקיע 450,000 באפיק השקעה עם 5% תשואה ולשכור דירה ב3,000 ש"ח (כן, כן מחוץ לתל אביב) את ה2013 ש"ח הנותרים (ממה שהיו משלמים ביקום הראשון על המשכנתה) הם הוסיפו באופן חודשי לחיסכון. לא שילמו ביטוחים, כי זה היה באחריות בעל הבית ולאחר 30 שנה חסכו לא פחות מ: 3,685,821 ש"ח וזה בלי להחשיב את ה83,000 שחסכו ע"י אי תשלום לביטוחים.
נכון, הדוגמה מאוד יבשה וחסרים בה פרטים. הנכס בינתיים עלה במחיר? נגיד שכן, אבל גם אם יכפיל את עצמו עדין יעלה רק 3,000,000 ש"ח. השכירות תעלה? נכון ועדין נחסוך בצד סכום לא מבוטל. זה לא נעים, לעבור דירה כל 5 שנים – זה לא יציב, אי אפשר לעשות שיפוץ ואני יכולה לחשוב על עוד המון סיבות, מדוע זה לא מתאים. כל אחד והבחירות שלו. בואו נגיד שאם יהיה לי 3,685,821 ש"ח מושקע באפיק שמניב לי 5% שנתיים, אני יכולה למשוך כל חודש 11,000 ש"ח (לאחר מיסוי רווחי הון) רק על חשבון התשואה! ולגור בוילה עם בריכה (בפרפריה) או בדירה מסוגננת במגדלים בתל אביב. או לקנות 5 דירות בחו"ל ולחיות מעולה מכספי השכירות. וכל זאת בלי לבזבז שקל מהקרן המקורית. במילים פשוטות, הכסף יעבוד בשבילי והוא גם תמיד יהיה לרשותי 3,685,821 ש"ח, ימתינו בסבלנות, מכיוון שאיני מושכת מהקרן אלא רק מה"רווח" שהכסף עושה.
אם בכל זאת בחרתם להשקיט את הנפש, אשר חשקה ללכת עם התיאוריה של מסלאו, קבלו כמה טיפים זריזים של אלופים:
- כלל ראשון, אל תקפצו מעל הפופיק. תחשבו את כל ההחזרים החודשיים עבור הלוואות זה כולל את הריביות על המינוס, ההלוואה עבור הרכב, משכנתה, כל חוב אחר. כולם יחד לא אמורים לעבור את ה25% מכלל ההכנסות. ככל שיהיה לכם יותר הון עצמי, תקבלו ריביות טובות יותר.
2. כולנו יודעים, שכדי לקבל את התנאים הטובים ביותר עבור ההלוואה, צריך לכתת רגליים ולעשות השוואות בין הבנקים. אבל האם ידעתם שתקבלו ריביות שונות בסניפים שונים? תזכרו, תמיד אפשר להתמקח ולהוריד עוד קצת אבל יועץ משכנתאות מוכשר וניטרלי (!) יוכל לצמצם עלויות עוד יותר. להציע תמהיל של מסלולים שמתאים לכם בדיוק ולהוריד את הריביות במשא ומתן מול הבנק. אם בכל זאת שיטת עשה זאת בעצמך, קורצת לכם יותר, תעשו מחקר מעמיק, יש לא מעט שיטות וטיפים במעמקי הרשת. תלמדו את עצמכם, להיות מומחים ורק אז תיגשו להתמודדות מול הבנקים.
3. אל תהיו פזיזים. נכון שנדלקתם על הדירה וכבר מדמיינים את עצמכם עם רהיטים חדשים ומטבח מעוצב אבל תצטרכו להישאר בעבודה שעות נוספות כדי להגשים את החלום? תזכרו שהדירה משרתת אתכם ולא אתם, אותה. ואחרי שתרכשו אותה היא כבר לא תרגש אתכם. אם אין מספיק הון עצמי (מזומן אמיתי ולא חובות למשפחה) לא נכנסים להרפתקאה.
4. השקיעו את החיסכונות. אל תצברו את הכסף בעו"ש. פעלו לשם הגדלת ההון העצמי. ואם עולם ההשקעות מפחיד אז יש פתרונות כמו פוליסת גמל להשקעה, קרן השתלמות ועוד מוצרים שיונהלו ע"י חברות הביטוח בלי שתצטרכו לקחת קורס השקעות בשוק ההון.
5. מציאת תקופת ההחזר המושלמת. מצד אחד, ברור שככל שתקופת ההחזר של המשכנתה תהיה ארוכה יותר, אנו נשלם יותר לבנק (ריבית דריבית ומדד- מושגים שחייבים להכיר) מצד שני, לצמצם את שנות ההחזר, עולה לנו בתשלום חודשי גבוה יותר. אל תשתאבדו לכל החיים, עדיף לקחת דירה קטנה יותר אבל לסיים את התשלומים מהר ככל הניתן.
6. קחו בחשבון את כל הסיכונים. יש נטיה לחשב קדימה לפי התסריט הטוב ביותר אבל מה אם הריבית תעלה? חשבו מה יהיה ההחזר החודשי במקרה קיצון של ריבית גבוה ותוודאו שעדין תעמדו בחוק ה25% החזר מול ההכנסות.
"תזכרו, כאשר נטלתם משכנתה ל30 שנים, לא קניתם את הדירה, אלא רק את הזכות שתהיו בעלי דירה בסיום התקופה"
אולה לבונץ מלווה משקיעי נדל"ן 